10% rendement per jaar? Ja, akkoord!

Analyse, inhoud en argumenten lijken overal in de maatschappij steeds minder aandacht te krijgen. Zo ook in de beleggingswereld en dus ook in de beleggingscategorie: Leningen aan het MKB en vastgoedbeleggers.

Wij hebben veel contacten met beleggers die geïnteresseerd zijn in deze beleggingscategorie. En veel van deze beleggers, vermogensbeheerders en family offices zijn scherp tot op het bot! Mooi! Daar hou ik van. Maar ook veel anderen begrijpen eigenlijk niet zo goed wat rendement, kosten en risico nu eigenlijk echt inhouden in deze beleggingscategorie. Als er maar 10% rendement per jaar staat als belofte gaat men al snel akkoord. Dit echter zonder de risico’s en kosten mee te wegen in dit rendementsgetal. Ze vergelijken appels met bananen.

Laten we hier eens dieper op ingaan:

• Rendement: de meest gemakkelijke van de drie. Een rentepercentage per jaar aan inkomsten. Hoogstens van belang met welke periodiciteit je de rente ontvangt. En of er nog eenmalige fees zijn zoals exitfees bij vroegtijdige aflossing. In excel een IRR calculatie maken met twee of drie scenario’s creëert vaak ook helderheid bij verschillen in looptijd.
• Risico: Er zijn twee elementen van belang. 1.) Wat is de kans dat de geldnemer in betalingsproblemen komt? 2.) En als die dan in “default” komt welk deel van de financiering moet ik dan afboeken als belegger? Rekentechnisch kun je dit als volgt benaderen: Stel de kans dat de geldnemer in default komt is 2,5 % (1 op de 40 leningen) en er gezond onderpand is voor 75% van de lening dan boek je 25% van de lening af. Dus 2,5% x 25% dan zou je voor dit type leningen een risico-opslag van 0,625% (62,5 basispunten) moeten hanteren. De vraag is prijs je deze risico’s ook in? Zowel naar boven als beneden. Een nihil risico is dan ook een nihile risico-opslag. En weet je de risico’s juist vast te stellen? Heb je objectieve data (PD% x LGD%) en durf je die op basis van analyse / argumenten naar boven of beneden bij te stellen?
• Kosten: wij beheren leningen op een professionele manier met behulp van IT en vakmanschap. Sommige beleggers doen dat liever zelf om dan de kosten te ontlopen. Maar ook dát kost tijd en dus geld. Ik kan zelf ook tegels zetten maar of dat dan efficiënt gebeurt  en netjes strak oogt? Ik durf het antwoord wel te geven. Ook is het logisch dat leningen met een 1e hypotheek op 60% Loan To Value (LTV) minder tijd kosten om te beheren dan een lening zonder onderpand. Je hebt immers een prima comfort bij betalingsproblemen.  

Samenvattend in tabelvorm:

Conclusie: 10% per jaar rendement kan wel eens heel anders zijn dan de “verkoopfolder” je doet geloven. Ons advies: duik er in! Analyseer, vraag door en toets je eigen conclusies bij derden.