Huurprijs: Wie betaalt bepaalt?

Geschreven door: Maykel Hermanussen

Zowel voor huurders als verhuurders van vastgoed zijn het roerige tijden. Corona schulden moeten worden terugbetaald, wet- en regelgeving wordt steeds complexer en de prijs van vastgoed fluctueert. Ondertussen werkt de inflatie door en kun je als MKB-ondernemer met een huurpand zonder pardon een bizarre huurverhoging voor je kiezen krijgen, gebaseerd op het prijsindexcijfer van het CBS. Maar mag dat eigenlijk wel?

Hogere benzineprijzen als gevolg van inflatie?

In de standaard ROZ-modellen wordt gebruik gemaakt van het prijsindexcijfer (CPI) van het CBS. Hierdoor hadden verhuurders het recht om met ingang van 1 januari 2023 de huur met 14,5% te verhogen. Ga daar maar eens aanstaan als retail- of horecaondernemer!

Het CBS kwam gelukkig tot de conclusie dat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist was. Zo hoorde ik laatst op het nieuws dat we rekening dienen te houden met hogere benzineprijzen als gevolg van inflatie!? Volgens mij zijn de hogere gas- en olieprijzen juist de aanjagers van deze inflatie? Lekker vliegwieleffect zijn we hier dan met elkaar aan het creëren. Een typisch onderwerp waar je onder het genot van een pintje lekker over kunt bakkeleien.

Rente op rente, en de huurder betaalt

Het CBS heeft in juni 2023 een nieuwe rekenmethode toegepast, omdat zij erkende dat hun eerdere berekening dankzij de enorme stijging van gas- en elektriciteitsprijzen niet reëel was. Opvallend is dat er in deze nieuwe berekening geen correctie op het verleden is toegepast. Dit roept uiteraard vragen op. In feite is hiermee een soort van negatieve compounding (rente op rente) van toepassing geweest.

Mogelijkheid om huurprijs te herzien.

Met deze kennis in het achterhoofd adviseer ik dan ook om bij het sluiten van nieuwe huurcontracten een maximering van de index op te nemen. Of een vast percentage overeen te komen over toekomstige huurprijsaanpassingen.

Daarnaast wil ik huurders van winkels of horecagelegenheden attenderen op de mogelijkheid om huurprijzen te herzien. Zie hiervoor de artikelen 7:303 en 7:304 BW. Dit is echter alleen mogelijk tegen het einde van de overeengekomen (initiële of verlengde) duur van de huurovereenkomst. Aangezien de huur één van de grootste kostenposten is in de exploitatie van een onderneming, is het natuurlijk zaak om hier kritisch naar te blijven kijken en te onderhandelen, zodat je als ondernemer tot een rendabele exploitatie komt. Dit getuigt van goed ondernemerschap en is daardoor ook in het belang van de verhuurder.

Kopen als alternatief voor huren

Tot slot misschien een wat onverwachte tip, maar kijk ook eens goed naar mogelijkheid om je huurlocatie te kopen. Voor veel commercieel vastgoedverhuurders is het moeilijk om financiering te sluiten voor dergelijke panden, maar wanneer je een pand wilt kopen voor eigen gebruik dan zijn er veel financieringsmogelijkheden voor je.

Ben je MKB-ondernemer en heb je een financieringsuitdaging, bijvoorbeeld voor de (her)financiering van je bedrijfspand, of ben je investeerder en wil je investeren in leningen aan Nederlandse MKB-ondernemers of vastgoedbeleggers? Kom eens langs voor een kop koffie en dan bekijken we samen de mogelijkheden.

‍